Immobilier : Comment investir, même avec un petit apport?
Investissement : L’immobilier, une valeur refuge… mais autrement, et selon vos moyens !
par Jean-François Emonet
Tous les articles sur ce thème sont à retrouver dans notre rubrique Patrimoine-Fiscalité, ici.
11/09/20
Quand les nuages s’amoncellent, il est légitime de vouloir se mettre à l’abri. Au sens propre comme au figuré, pour vos finances aussi. InfoBassin poursuit sa rubrique régulière consacrée à la gestion de votre épargne financière, quelque soit sa taille, votre âge et votre situation, et vous porte conseil.
Michel Lenoir, directeur de publication
Si vous faites partie de ces personnes prudentes qui ont décidé avec la crise sanitaire, puis celle, économique qui s’annonce, de réaliser des placements prudents mais efficaces, voici une piste à explorer : les SCPI.
Ce placement immobilier est très souvent appelé aussi ‘’Pierre Papier’’ et vous pouvez y souscrire sur le Bassin.
Qu’est ce que la SCPI / pierre papier ?
La SCPI est une société qui gère un ensemble d’immeubles : bureaux, commerce, cliniques, maison de retraite….à usage locatif pour le compte d’épargnants appelés associés. C’est une alternative à un investissement immobilier en direct.
Les souscripteurs de parts deviennent associés et perçoivent en contrepartie des revenus, au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent dans la société
Une alternative au placement immobilier classique
Ainsi à moindre coût chaque épargnant peut investir comptant ou à crédit et être ‘’ propriétaire’’ indirectement de nombreux biens immobiliers.
L’environnement des taux d’intérêt durablement bas est une bonne nouvelle, les investisseurs peuvent ainsi continuer à emprunter dans de très bonnes conditions et bénéficier d’un effet de levier favorable.
Ce placement est plutôt à long terme, avec un horizon minimum de 8 -10 ans.
Une faculté de remboursement est possible chaque fin de mois : on parle de valeur de retrait (un écart de -10 % environ est observé entre le prix d’achat des SCPI et leur valeur de retrait)
A titre de comparaison, si vous achetez un bien dans notre belle capitale régionale en vue d’avoir un bel appartement dans une immeuble ancien et que les risque de travaux, d’entretien, d’impayés du locataire ne vous effraient pas, le passage chez le notaire vous coutera environ 8% du prix d’achat.
L’immobilier avec une gestion entièrement déléguée
L’ensemble de la gestion immobilière tient de la responsabilité de la Société de gestion : stratégie d’investissement, sélection des actifs, investissements et arbitrages, pilotage des travaux, recouvrement des loyers, versement des revenus locatifs aux associés…
Rendements annuels comparés
| Classes d’actifs | Sur 5 ans en %
du 31/12/2013 au 31/12 /2018 |
Sur 10 ans en %
du 31/12/2008 au 31/12 /2018 |
Sur 15 ans en %
du 31/12/2003 au 31/12 /2018 |
Sur 20 ans en %
du 31/12/1998 au 31/12 /2018 |
| SCPI | 5,1 | 6,64 | 8,09 | 10,41 |
| Livret A | 0,8 | 1,39 | 1,83 | 2,11 |
| Inflation | 0,65 | 1,04 | 1,28 | 1,39 |
| Actions | 5,87 | 9,12 | 6,49 | 5,08 |
| Foncières | 4,29 | 12,05 | 11,78 | 11,21 |
| Obligations | 2,62 | 3,32 | 3,21 | 3,29 |
(source IEIF)
Les bonnes raisons d’investir plutôt qu’en immobilier direct
Ce type de placement offrent de bonnes raisons de s’y intéresser :
-Accéder à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) pour un ticket d’entrée faible par rapport à l’acquisition d’un bien en direct et obtenir des rendements supérieurs à ceux de l’habitation
-Rechercher une diversification de son patrimoine dans un actif défensif et stable dans la durée.
-Mutualiser son risque à l’investissement en raison de la diversité géographique et sectorielle des immeubles, phénomène accentué par la souscription à plusieurs SCPI
-Bénéficier de locataires professionnels signant des baux commerciaux sur de longues périodes.
-Percevoir des revenus réguliers trimestriels versés sous la forme de revenus fonciers sans aucun souci de gestion, ni de taxe foncière à payer
-Financer éventuellement son investissement par un crédit et déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers versés par la SCPI.
Quels moteurs de performance ?
Le propriétaire de parts bénéficie d’une distribution potentielle de revenus réguliers et d’une possibilité de revalorisation du capital.
Des exemples en 2019
Les secteurs d’investissements pour les SCPI concernent le commerce, la santé, le Paris prestige, les logement en Province.
| Focus sur 4 SCPI | Cristal Rente | Pierval Santé | Sofiprime | Kyaneos Pierre |
| Asset | Inter Gestion | Périal | Sofidy | Kyaneos |
| Secteur dominant | Commerce alimentaire et jardinage | Santé, clinique, Laboratoires, Ehpad | Paris : Immobilier de prestige | Logement Résidentiel de province |
| Loyers 2019 | 5,05 | 5,02 | Sans objet | 6,81 |
| Revalorisation 2019 | 3 | 0 | 7,2 | 0 |
| Immeubles | 92 | 95 | 11 | 24 |
| Locataires | 103 | 648 | 16 | 216 |
Et la Covid dans tout ça ?
A la vue des loyers encaissés par les sociétés de gestion sur les deux premiers trimestres de l’année, les rendements attendus seront en moyenne au-delà de 4% nets sur l’année 2020, ceci malgré le second trimestre. Les secteurs du tourisme et de l’hôtellerie seront bien sûr plus impactés, les secteurs des bureaux et du commerce alimentaire ont eux bien résisté.
Modalités de sortie
Les SCPI à capital variable sont normalement remboursables sous un délai de traitement de 5 semaines.
La revente d’un bien immobilier direct demande quant à lui bien souvent 3 à 6 mois avant de percevoir le produit de la revente du fait des délais de l’immobilier direct : estimation, diagnostics, expertise, revente, financement par crédit, renseignement d’urbanisme, acte notarié et paiement.
Les risques inhérents à cette classe d’actif
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans.
Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques, absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
-des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
-du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.
Les SCPI comportent donc un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Elles sont positionnées 3 sur 7 sur le curseur de sensibilité aux risques. Mais les SCPI peuvent recourir à l’endettement.
A suivre …
Retrouvez cette rubrique en podcast audio de 3mn sur Radiocapferret.com, ici
(Sources : IEIF d’après : Banque de France, caisse des dépôts, CB Richard Ellis, cote officielle du lingot d’or des agents de change, IEIF, INSEE, Jacques Friggit, Notaires de Paris Ile de France, OLAP, SIX Financial Information)
Jean-François Emonet
Gérant fondateur, SIC Patrimoine, cabinet de gestion privée depuis 2003
18, rue Suffren, 33950 Lège-Cap Ferret
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