Le maintien à domicile des seniors…
Comment pouvoir rester chez soi et vieillir tranquille ? Nouveau : Le viager en capital et sans rente… Une conférence pour tout comprendre à Lège!
14/02/22
Ce vendredi 18 février, à 19h à salle « La Halle », une conférence gratuite est organisée par le CCAS de Lège-Cap Ferret, sur « Une nouvelle vision du viager », animée par Sic Patrimoine. Il y sera question des solutions pour financer le maintien à domicile des seniors et l’assurance de pouvoir rester chez soi. Auparavant voici quelques infos pour alimenter votre réflexion sur le sujet…
Une protection financière pour les seniors
Vous avez entre 65 et 85 ans, vous recherchez des capitaux, et vous êtes propriétaires ? Le nouveau viager, 100% en capital, sans rente aléatoire, peut être une solution…
L’Insee est claire dans ses projections : Le segment des seniors au-delà des 75 ans va doubler d’ici 2060. On comptera alors 11,9 millions de seniors de plus de 75 ans, contre un peu moins de 6 millions aujourd’hui.
Le marché de la protection financière de l’autonomie de nos ainés n’est pas forcément mature. Le coût mensuel moyen de la dépendance d’une personne âgée est de 4500€ .
En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions économiques en percevant un capital important versus bouquet combiné avec le service d’une rente très aléatoire.
Ce dispositif améliore considérablement leur pouvoir d’achat, donc leur qualité de vie.
Un investissement socialement responsable
Détenue par des mutuelles et des compagnies d’assurance engagées autour du maintien à domicile de nos aînés et du “mieux vieillir” chez soi, la SCI ViaGénérations acquiert la nue propriété des logements de ses bénéficiaires en leur concédant un droit d’usage ou d’usufruit leur donnant la garantie de pouvoir rester chez eux à vie.
En pratique les gérants de ces fonds acquièrent la pleine propriété des biens et laissent aux occupants un droit d’usage et d’habitation, ou achète la nue-propriété, laissant l’usufruit viager aux seniors.
Une SCI accessible
C’est la première SCI en démembrement viager en France, qui, de plus, a reçu le « Prix de l’Innovation de la Finance ».
Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un usufruit viager laissé au vendeur
Au décès des retraités, la SCI se réserve la possibilité de revendre les biens dont elle acquiert alors la pleine propriété, ou bien de les rénover et de les louer.
Une solution face aux Ehpad
Son objectif premier est de rendre possible le maintien à domicile des seniors dotés d’un patrimoine immobilier souvent élevé mais ne disposant suffisamment pas de liquidités pour vivre librement vis-à-vis de leurs héritiers, en rendant « liquide » leur patrimoine immobilier.
En effet, le prix des résidences seniors, EHPAD, et maisons de retraite varie entre 2 500€ et 5 000€ par mois, ce qui est un coût très important pour beaucoup.
Comment ça fonctionne ?
Face au viager traditionnel, c’est une solution innovante.
Le viager classique consiste à verser un bouquet représentant en général entre 20% à 40% de la valeur du bien, puis une rente fiscalisée soumise à l’aléa de l’espérance de vie au vendeur avant de devenir propriétaire du bien souvent au décès du crédirentier ou du couple crédirentier.
La SCI Viagénérations achète directement la nue-propriété avec une décote moyenne de 40% à 80% de la valeur du bien.
Rester dans son habitation
Le vendeur senior peut rester dans son habitation principale et reçoit ainsi un montant plus important sans fiscalité.
Cette opération est certes plus coûteuse pour la SCI au départ qu’un viager classique mais il n’y a plus d’aléa sur la durée de versement d’une rente.
Avantages pour le propriétaire vendeur d’un bien bénéficiaire des capitaux reçus
Une liquidité plus importante qu’avec un viager classique: 40 -80 % de la valeur du bien.
Le capital est disponible tout de suite et est totalement défiscalisé si l’opération concerne votre résidence principale ou un bien locatif détenue depuis plus de 22 années.
Le senior peut rester vivre chez lui (il conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou l’Usufruit Viager). Il obtient une amélioration de sa qualité de vie et de son pouvoir d’achat. Cela lui permet de rester à son domicile, d’éviter l’imposition de la plus-value, ou encore de régler le problème de l’indivision et d’organiser sa succession de son vivant.
Comment sont investis les capitaux d’un fonds viager?
Le fonds a pour objet « le maintien à domicile des personnes âgées » et investit sur le marché immobilier résidentiel en France.
Les cibles du fonds sont tant des maisons ou appartements, des résidences principales ou secondaires ou des biens locatifs, détenus par des personnes âgées de plus de 65 ans.
Le fonds paye aux seniors à l’acquisition : la totalité de la valeur occupée du bien sans rente, permettant ainsi au senior de comprendre la valeur payée correspondant à la valeur vénale diminuée de la valeur locative sur l’espérance de vie.
Dans le viager traditionnel : la rente viagère s’apparente à un pari sur leur espérance de vie liée à leur état de santé, solution limitée à une poignée de personnes (environ 4000 -5000 transactions annuelles sur la marché français).
Dans cette nouvelle approche : plus d’incertitude et une lisibilité sur le prix participent fortement à la démocratisation de ce marché sur les mois et années à venir,
C’est une formule gagnant-gagnant, apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement « de la retraite et de la dépendance »
Risque et rendement
Quel est l’atout de mutualisation du fonds vis-à-vis du risque de mortalité ?
À la différence d’un investissement direct en viager, le fonds viager achète de nombreux biens et mutualise le risque de mortalité.
C’est le principe de la loi de probabilité des grands nombres dès lors que l’échantillon de biens est suffisamment représentatif, 50 à 70 biens minimum et que ces calculs soient pondérés des ratios hommes / femmes / couples.
Dès lors que la mutualisation du risque de mortalité est une réalité :
La SCI peut verser un capital important à l’acquisition et s’affranchir de cet aléa.
Les seniors souhaitant bénéficier de rentes futures pourront se tourner vers des assureurs dont c’est un des métiers de transformer un montant fixe en des rentes viagères futures.
Cette offre est transparente, aucune rente n’est versée : aucun pari sur la mort n’est fait.
Le fonds viager, à l’image des assureurs, utilise des tables de mortalité plus conservatrices permettant de rémunérer ce risque au travers d’un gain à l’acquisition.
Le viager permet de vendre la nue-propriété de sa résidence principale, une vente qui permettra de percevoir un important capital totalement défiscalisé sans en perdre l’usage.
C’est une formule gagnant-gagnant, qui apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement « de la retraite et de la dépendance »
IB Pratic : Conférence ce vendredi 18 février, à « La Halle », à 19h. Rens CCAS, 9 avenue de la Mairie, 33950 Lège-Cap-Ferret. Ouverture du lundi au vendredi de 08h30 à 12h30 et l’après-midi sur rendez-vous. Contact : 05 57 56 40 55 ou ccas.al@legecapferret.fr. Cabinet Sic Patrimoine 05 57 05 03 89 18, rue de Suffren, 33950 Lège Cap Ferret. Mail a.emonet@sic-patrimoine ou jf.emonet@sic-patrimoine. D’autres infos sur sic-patrimoine.com
Jean-François Emonet
Gérant fondateur, SIC Patrimoine, cabinet de gestion privée depuis 2003, titulaire d’un Master II en droit notarial
