Finances : Les bonnes clés pour une location saisonnière réussie et rentable…
Economie : Comment gérer efficacement un bien locatif pendant la saison estivale ?
7/06/21
L’été post-covid s’approche à grands pas ! Les vacanciers sont en train de réserver leurs vacances d’été. Après la période de frustration engendrée par le confinement, les possibilités de voyages à l’étranger étant limitées, les réservations pour un séjour sur le Bassin explosent.
C’est une des destinations phares choisie comme lieu de villégiature. La location d’une maison ou d’un appartement aux touristes est un sport local qui ne date pas d’hier. Depuis le début du 20e siècle et les « trains de plaisir » vers les plages, les résidents du Bassin ont toujours loué aux Bordelais et aux Parisiens des chambres, des appartements ou des maisons.
Mais aujourd’hui, les locations sont désormais encadrées et nécessitent de connaître quelques règles pour éviter les mauvaises surprises.
Proposer sa résidence principale ou secondaire en location de courte durée
Quelles sont les règles à connaître pour louer en toute quiétude ? Dans quel cas, a-t-on le droit de mettre son bien en location saisonnière?
Propriétaire
Pour les propriétaires d’une maison individuelle : aucune contre-indication. En revanche, si vous êtes propriétaire d’un logement en copropriété, il faut vous assurer que le règlement de copropriété autorise la location de courte durée. Si rien n’est prévu à ce sujet, c’est que c’est autorisé.
Locataire
Pour sous-louer votre logement en location saisonnière, en tant que locataire, il est nécessaire de recueillir l’autorisation écrite de votre propriétaire.
Le montant du loyer que vous allez appliquer au sous-locataire ne peut pas excéder celui que vous payez en tant que locataire principal, sur la période considérée.
Démarches auprès de votre mairie
Lorsque vous proposez le logement en question à la location saisonnière, vous devez réaliser des démarches administratives auprès de la mairie : Il vous faut une autorisation préalable de changement d’affectation lorsque le logement passe d’un usage d’habitation à titre de résidence principale à une location de courte durée (sauf ponctuelle). Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Selon la commune où est situé le logement, il est nécessaire de faire une déclaration en mairie grâce au formulaire 14004*2 (sauf si le logement constitue votre résidence principale) ou de procéder à l’enregistrement en mairie du logement (y compris lorsqu’il constitue votre résidence principale) si ce dernier est situé à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes et Annecy.
Un numéro d’enregistrement vous est alors communiqué et doit obligatoirement être inscrit sur l’annonce. Attention ! Si vous êtes locataire du logement que vous donnez en location saisonnière, toutes les démarches imposées au propriétaire (copropriété et mairie) doivent être respectées et les autorisations préalables (de la commune par exemple) doivent être obtenues avant de sous-louer.
Faites classer (ou pas) votre logement
Le classement en meublé de tourisme est possible mais il n’est pas obligatoire. À l’instar des hôtels, il permet d’indiquer à vos clients potentiels un niveau de confort et de prestation en attribuant des étoiles à votre logement (d’une étoile à cinq étoiles). Même votre résidence principale peut être classée en meublé de tourisme, si elle satisfait aux prérequis et aux critères de classement. Il permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment un abattement majoré (71 % au lieu de 50 %) au régime du micro-BIC pour la fiscalité sur vos loyers.
Pour cela, vous pouvez demander le classement de votre logement à l’organisme agréé de votre choix (sur le site atout-France.fr) à l’aide du formulaire Cerfa n° 11819*03.
Déclaration d’activité à l’administration fiscale
Si c’est la première fois que vous mettez votre logement en location saisonnière, alors vous devez faire ce qu’on appelle « la déclaration de début d’activité » et cela dans les 15 jours suivant le début de la location. Cela peut être fait par vous-même ou par la plateforme numérique (type Airbnb) via laquelle le logement est loué (si vous lui avez donné mandat), auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) où est situé le logement, au moyen du Formulaire P0i.
Si vous exercez déjà une activité de location meublée (saisonnière ou non) dans un autre logement, il faut quand même déclarer l’ouverture d’un nouvel établissement au moyen du Formulaire P2-P4i.
Quelle fiscalité sur vos loyers ?
Les revenus de logements loués meublés (au titre de la résidence principale du locataire ou au titre de la location saisonnière) sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Béné fi ces industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux1. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. À ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul:
-Micro BIC
Pour les loyers meublés inférieurs à 72 600 € par an, un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% en meublé de tourisme classé) est prévu.
-Réel BIC
Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600 € par an avec déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) et amortissement comptable des constructions et travaux
Les règles propres à la location saisonnière
Dépôt de garantie
Si vous effectuez de la location saisonnière par l’intermédiaire d’un professionnel ou si vous êtes considéré comme un professionnel, le dépôt de garantie ne peut pas être reçu plus de six mois avant la remise des clés, ni être supérieur à 25% du montant du loyer. En tant que particulier, vous n’avez pas de réglementation particulière à respecter concernant le dépôt de garantie ; en pratique, ce sont les mêmes règles que celles détaillées ci-dessus pour les professionnels qui s’appliquent.
Durée de bail
Ce type de location saisonnière doit être de courte durée : quelques jours ou quelques semaines et ne doit pas dépasser 90 jours par « client ». Si vous donnez en location saisonnière votre résidence principale, cette occupation ne peut pas dépasser 120 jours par an.
Taxe de séjour
Dans certaines communes, vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires-vacanciers et la reverser à la commune. Si vous louez votre logement en location saisonnière via une plateforme internet, c’est elle qui collecte la taxe de séjour à votre place. Vous pouvez vérifier si la commune où est situé votre bien a mis en place cette taxe et pour quel montant sur le site taxesejour.impots.gouv.fr .
Pour se lancer… penser à séduire le vacancier
Vous êtes décidé à vous lancer dans la location saisonnière ? Alors pour que cela fonctionne, mettez toutes les chances de votre côté. Photos, texte de l’annonce, accueil de vos locataires, petites attentions… il ne faut rien laisser au hasard pour séduire le vacancier.
La location saisonnière est finalement très simple à pratiquer et elle peut vous procurer des revenus complémentaires non négligeables.
Besoin d’un conseil ?
Vous hésitez concernant le régime fiscal entre le micro BIC ou le réel, ou vous vous demandez s’il est plus intéressant d’investir par le biais d’une société ou en direct ? Afin d’optimiser cette activité de location saisonnière, il peut être intéressant de prendre conseil et de vous faire accompagner…
Photos de Martine C Photo & Graphie
Artiste Auteur Photographe Paysage et photos, y compris pour décorer les entreprises
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Jean-François Emonet
Gérant fondateur, SIC Patrimoine, cabinet de gestion privée depuis 2003, titulaire d’un Master II en droit notarial
SIC, 18, rue Suffren, 33950 Lège-Cap Ferret
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